מצלאוי חב' לבניין בע"מ נ' עיריית כפר-סבא ואח'

החלטה

1. שני העררים שבכותרת, שהדיון בהם אוחד, נסבו על חיובה של העוררת, מצלאוי חברה לבניין בע"מ, בהיטלי ביוב, בסכום כולל של למעלה משני מיליון ₪, בגין שלושה בנייני מגורים שבנתה במסגרת פרוייקט של התחדשות עירונית בכפר סבא (פרוייקט פינוי-בינוי).

העוררת טענה כי תעריף ההיטל גבוה מדי, כי חוייבה בכפל, וכי נפלו פגמים פרוצדורליים בעניין דרישות התשלום.

המשיבה כפרה בטענותיה של העוררת, לגופם של החיובים בהיטל הביוב, אך העלתה, בראש ובראשונה, טענת-סף ולפיה יש לדחות את העררים מטעמים של מניעות ושיהוי.

2.בישיבת קדם הערר הוחלט, בהסכמת ב"כ הצדדים, כי תחילה תוכרע טענת הסף האמורה, על פי טיעונים בכתב.

עוד הסכימו ב"כ הצדדים כי אם תידחה טענת-הסף, תעמוד, לגוף הערר, רק המחלוקת בעניין

התקינות של תעריף היטל הביוב.

בהתאם לכך, הגישו ב"כ הצדדים את טיעוניהם בכתב בעניין טענת המניעות והשיהוי.

3.בכתבי הטענות של המשיבה נמסרו פרטי הרקע הבאים, שנתמכו במסמכים אשר צורפו לכתבי טענותיה:

החלטת מועצת העירייה בדבר התקנת הביוב התקבלה ביום 6.11.66. בשנים שלאחר מכן התקינה העירייה את תשתית הביוב הרלבנטית, והמבנים שהיו בנויים בעבר במקרקעין שבהם מדובר חוברו אליה בשנת 1968.

במהלך שנות ה- 90 ושנות 2000 ביצעה העירייה עבודות נרחבות של תשתית הביוב, ובין היתר הקמת מכון טיהור חדיש ומשוכלל. הקמת התשתיות הללו נועדה לשרת את הצרכים שנבעו מתנופת הבנייה הרבה בעיר לאורך השנים הללו.

לימים נכללו המקרקעין, שעליהם הוקמו בנייני המגורים על ידי העוררת, במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית במתחם הרחובות גאולה-ששת הימים-גורדון, אשר נערך בעידודו של משרד הבינוי והשיכון (להלן: הפרוייקט). לצורך הפרוייקט אושרה, בשנת 2007, תב"ע חדשה ולפיה נועדו המבנים הישנים להריסה, והוגדלו זכויות הבנייה במתחם הפרוייקט.

העוררת זכתה במכרז שהוציאה העירייה לביצוע הפרוייקט והוכרה על ידי משרד הבינוי והשיכון כיזם לצורכי פינוי-בינוי.

המשיבה טוענת כי בטרם הגישה העוררת את הצעתה למכרז, היא ביררה ובדקה עם העירייה את העלויות הצפויות של הפרוייקט, לרבות האגרות וההיטלים שבהם תחוייב עם ביצוע הבנייה.

בהתאם לתנאי המכרז, וכתנאי להכרזת המתחם על ידי הממשלה כמתחם התחדשות עירונית, חתמה העוררת - ביום 16.5.05 - כלפי המשיבה וכלפי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר סבא, על כתב התחייבות בלתי חוזרת שצורף כנספח 4 לכתבי התשובה (להלן: כתב ההתחייבות).

בכתב ההתחייבות התחייבה העוררת, בין היתר, לשאת בכל העלויות של ביצוע הפרוייקט, ככל שלא יכוסו על ידי משרד הבינוי והשיכון או גורמים אחרים; וכן -

בסעיף 9 של כתב ההתחייבות: "ידוע לנו כי במסגרת הוצאת היתרי הבנייה במתחם נחוייב באגרות בנייה והיטלי פיתוח בהתאם להוראות כל דין ובהתאם לחוקי העזר השונים לעיריית כפר סבא".

בהמשך הסעיף נאמר כי העוררת לא תחוייב בהיטלי פיתוח בגין מרכיב הקרקע, וכי מן השטחים לחיוב בהיטלי פיתוח בגין הבנייה יקוזזו שטחי הבנייה הקיימים, שבגינם שולמו היטלי פיתוח, ואשר ייהרסו. אין מחלוקת כי בדרישות התשלום מושא העררים דנן לא חוייבה העוררת בגין מרכיב הקרקע, וכי משטחי הבנייה קוזז השטח של המבנים הישנים שנהרסו.

4.המשיבה טוענת כי כאשר ערכה העוררת את הבירורים הדרושים, טרם שהגישה את הצעתה למכרז הפרוייקט, היא ביררה, בין היתר, מה הם היטלי הפיתוח שבהם תחוייב. רק לאחר מכן הגישה העוררת את הצעתה במסגרת המכרז ואף חתמה על כתב ההתחייבות, שבו התחייבה במפורש לשלם את היטלי הפיתוח על פי חוקי העזר העירוניים.

יתרה מזאת, מתוך רצון לזרז את קבלת היתר הבנייה לבניין הראשון שבנתה העוררת